Yasal kira artış sınırı

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut kiralarında artışı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ile sınırlandırmaktadır. Pandemi döneminde yürürlüğe giren geçici düzenleme kapsamında %25 tavan uygulaması getirilmiş; bu tavan periyodik olarak uzatılmaktadır. 2026 yılı için geçerli oranı öğrenmek adına Türkiye Büyük Millet Meclisi güncel mevzuatını takip etmeniz önerilir.

Önemli: Yasal tavan uygulaması yalnızca konut kiralarını kapsar. İşyeri kiraları TBK'nın genel hükümleri çerçevesinde serbestçe belirlenebilir.

Nasıl hesaplanır?

Kira artışı hesaplamasında iki temel yöntem vardır: TÜFE oranı veya yasal tavan (hangisi düşükse). Uygulanacak oran, bir önceki kira yenileme tarihinden itibaren açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

Adım adım hesaplama

  • 1Mevcut aylık kira bedelini tespit edin.
  • 2TÜİK'in açıkladığı son 12 aylık TÜFE (konut) ortalamasını öğrenin.
  • 3Bu oran, yasal tavanı (şu an %25) aşıyorsa tavan oran uygulanır.
  • 4Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran/100)

Örnek: Aylık kirası 10.000 TL olan bir konut için TÜFE artışı %38, yasal tavan %25 ise uygulanacak artış %25'tir. Yeni kira = 10.000 × 1,25 = 12.500 TL olur.

Dikkat: Artış, kira sözleşmesinin yenileme tarihinde uygulanabilir. Yıl içinde ilave artış talep etmek yasal değildir.

TÜFE nedir?

Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), gıda, ulaşım, konut ve enerji gibi temel tüketim kalemlerinin fiyat değişimini ölçen istatistiksel bir göstergedir. TÜİK her ay TÜFE verilerini açıklar. Kira artış hesaplamalarında genellikle konut TÜFE alt endeksi değil, genel TÜFE ortalaması kullanılır; ancak sözleşme hükümlerine göre farklılık gösterebilir.

TÜFE verilerine tuik.gov.tr adresinden ücretsiz olarak ulaşabilirsiniz.

Hukuka aykırı artışa itiraz

Ev sahibi yasal sınırı aşan bir artış talep ederse kiracının şu seçenekleri vardır:

  • ✓Yazılı itiraz gönderin; aşan kısmı ödemeyi reddedin ve yasal dayanak gösterin.
  • ✓Sulh hukuk mahkemesine kira tespiti davası açın.
  • ✓Tüketici hakem heyetine başvurun (kira tutarı belirlenen sınırın altındaysa).

Ev sahibi de aşırı düşük seyreden kiraların piyasa değerine yaklaştırılması için 5 yılda bir kira uyarlama davası açabilir. Bu süreç mahkeme kanalıyla yürütülür; tek taraflı uygulama mümkün değildir.

Sözleşmede artış maddesi

Kira sözleşmesinde artış oranını açıkça belirtmek hem kiracıyı hem ev sahibini korur. Sözleşmede öngörülen oran yasal tavanı aşsa bile tavan oran uygulanır; taraflara avantajlı sözleşme maddesi geçersizdir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi artışı reddedersem ne olur?

Yasal sınır dahilindeki artışı reddeden kiracı, sözleşme ihlali yapmış sayılabilir. Ev sahibi bu durumda ihtarname göndererek kira farkını talep edebilir ya da tahliye davası açabilir.

Artış bildirimi ne zaman yapılmalı?

Kira artışı yenileme tarihinden en az 30 gün önce yazılı olarak bildirilmelidir. Daha kısa süre verilmesi halinde artış bir sonraki yenileme dönemine ertelenir.

Peşin ödenen kiralarda artış nasıl uygulanır?

6 aylık veya yıllık peşin ödenen kiralarda, kira döneminin bitiminde yenileme yapılır. Dönem içinde tek taraflı artış uygulanamaz.

Pratik hesaplama örneği

2026 yılı başı itibarıyla aylık kirası 15.000 TL olan bir konut için artış hesaplamasını adım adım yapalım:

Adım 1: TÜİK'in son açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasına bakın (örnek: %42).
Adım 2: Bu oran yasal tavanı aşıyor mu? Eğer yasal tavan %25 ise uygulanacak oran %25'tir.
Adım 3: Yeni kira = 15.000 × 1,25 = 18.750 TL.

Kiracı bu hesaplamayı her zaman bağımsız olarak doğrulayabilir. Ev sahibinin talep ettiği oranı sorgulama hakkınız vardır; gerekirse TÜİK sitesinden alınan resmi veriyi gösterin. Anlaşmazlık çözülemezse sulh hukuk mahkemesi kira tespiti yapabilir.

Kira endeksi hesap araçları

TÜİK web sitesinde endeks hesaplama aracı bulunmaktadır. Bazı bağımsız hukuki platformlar da kiracılar için ücretsiz kira artış hesaplayıcılar sunmaktadır. Bu araçlardan elde ettiğiniz sonuçları ev sahibiyle paylaşmak müzakereyi somut bir zemine oturtur.