Kiralık bir eve taşınmak ya da mülkünüzü kiraya vermek için imzalayacağınız kira sözleşmesi, ileride yaşanabilecek her türlü anlaşmazlığın temel belgesidir. 2026 itibarıyla Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kiracıyı güçlü biçimde koruyan hükümleri göz önüne alındığında, özellikle ev sahiplerinin hak kaybına uğramaması için sözleşmenin eksiksiz ve TBK uyumlu olması büyük önem taşıyor. Bu rehberde kira sözleşmesi nasıl hazırlanır sorusunu adım adım yanıtlıyor, yasal zorunlulukları ve pratik ipuçlarını aktarıyoruz.
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Zorunlu Maddeler
TBK'ya göre kira sözleşmesi hazırlama sürecinde bazı bilgiler mutlaka yer almalıdır. Bu bilgiler eksik olduğunda sözleşme geçerliliğini yitirmese de ileride ispat güçlüğü yaratır. İşte her sözleşmede olması gereken temel maddeler:
- Taraf bilgileri: Kiracı ve kiraya verenin ad-soyad, TC kimlik numarası ve iletişim adresleri.
- Kiralanan mülkün tanımı: Tam adres, daire/kapı numarası, tapu bilgileri ve kullanım amacı (konut/işyeri).
- Kira bedeli ve ödeme koşulları: Aylık tutar (TL cinsinden), ödeme günü, hangi hesaba yatırılacağı.
- Kira artış oranı: TBK md. 344 uyarınca konut kiralarında artış TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır; oran açıkça yazılmalıdır.
- Sözleşme süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri; belirsiz süreli mi, belirli süreli mi olduğu.
- Depozito bilgisi: Tutar (en fazla 3 aylık kira), iade koşulları ve saklama yöntemi.
- Yan giderler: Aidat, elektrik, su, doğalgaz — kimin ödeyeceği net belirtilmeli.
- Tahliye koşulları: Hangi durumlarda sözleşmenin feshedilebileceği ve bildirim süreleri.
- İmza ve tarih: Her iki tarafın ıslak imzası ve imza tarihi.
Konut kiraları, işyeri kiraları ve kısa dönem kiralamalar (günlük/haftalık kiralama) birbirinden farklı kurallara tabi olduğunu da belirtmek gerekiyor. TBK'nın kiracıyı koruyan hükümleri ağırlıklı olarak konut kiralarında geçerlidir; işyeri kiralarında tarafların daha geniş serbestisi vardır. Sözleşmeyi hazırlarken kullanım amacını ve geçerli mevzuatı doğrulayın.
İpucu: Sözleşmeyi en az iki nüsha düzenleyin; bir nüsha kiracıda, bir nüsha kiraya verende kalsın. Mülkün teslim tarihindeki durumunu (sayaç değerleri, hasar kaydı) fotoğraflayıp sözleşmeye ek olarak ekleyin.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yazılır? Adım Adım
Sıfırdan bir boş kira kontratı doldurmak yerine adım adım ilerlemek hem hata riskini azaltır hem de hiçbir maddeyi atlamanızı önler. İşte pratik süreç:
Kiracının TC kimlik numarasını, kiraya verenin ise tapu belgesini ya da vekaletini kontrol edin. Yanlış kimlik bilgisiyle imzalanan sözleşme hukuki süreçlerde ciddi güçlüklere yol açar.
Aylık kirayı TL cinsinden rakam ve yazıyla belirtin. Ödeme gününü, geç ödeme durumunda uygulanacak faiz oranını (yasal faiz veya anlaşılan oran) ve ödeme kanalını (IBAN numarasıyla birlikte) yazın.
Konut kiralarında artış bir önceki 12 ayın TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. Daha yüksek oran yazmak o maddeyi geçersiz kılar; bu yüzden "TÜFE oranında artış yapılacaktır" ifadesi en güvenli formüldür.
TBK md. 342'ye göre depozito en fazla 3 aylık kira olabilir. Nakit depozitoda kiracı adına vadeli hesap açılması yasal zorunluluktur. Hangi durumlarda kesinti yapılacağını (boya-badana, hasar tespiti vb.) önceden yazın.
İsterseniz sözleşmeye ek olarak kiracıdan tahliye taahhütnamesi alabilirsiniz. Ancak bu belgenin sözleşme imzalandıktan sonra ve ayrıca düzenlenmesi gerekir; sözleşmeye gömülmüş tahliye taahhüdü geçersiz sayılır.
Islak imzayla imzalanmış iki nüsha hazırlayın. İsterseniz imza tarihini ve sözleşmenin düzenlendiği yeri de ekleyin. Güvenli belgeler için noter onayı alınabilir; zorunlu değildir ama tavsiye edilir.
Boş Kira Kontratı Word Olarak İndirilebilir mi?
Internette "kira sözleşmesi şablonu" araması yaptığınızda pek çok sonuç çıkıyor; ancak bunların büyük çoğunluğu 2022 öncesi TBK düzenlemelerini yansıtıyor ya da kiracı/ev sahibi aleyhtarı dengesiz maddeler içeriyor. Boş kira kontratı Word indirirken dikkat etmeniz gereken üç nokta şunlar:
- Tarih: Şablonun 2023 sonrası güncellenip güncellenmediğini kontrol edin. TÜFE artış sınırı, depozito kuralları ve tahliye süreçleri son yıllarda değişti.
- Kaynak: Avukat bürosu, baro veya güvenilir hukuk platformu gibi kaynaklardan alın. Rastgele forum paylaşımları hukuki boşluk içerebilir.
- Uyarlama: Word şablonları genel yapı sunar; her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları (kısa dönem kiralama, işyeri kirası, öğrenci kiracı vb.) ayrıca ele alınmalıdır.
Dikkat: "Kiracı herhangi bir sebeple tahliye olmayı kabul eder" veya "yasal artış sınırlarının üzerinde kira artışı uygulanabilir" gibi maddeler TBK'ya aykırı olduğundan otomatik geçersizdir. Bu tür ifadeler içeren şablonları kullanmayın.
Piyasada avukat bürolarından indirilebilen, noterlerde satılan ya da e-devlet üzerinden ulaşılan şablonlar da mevcut. Bu şablonlar genellikle standart kira ilişkileri için yeterli olsa da kira bedeli, depozito ve fesih koşulları gibi özelleştirme gerektiren alanlarda boşluk bırakabilir. Tam bu noktada online araçlar devreye giriyor: doldurmanız gereken bilgileri sizi adım adım yönlendirerek topluyor ve TBK uyumlu bir metin oluşturuyor.
Word şablonunu doldurduktan sonra PDF'e dönüştürmeyi unutmayın; imzalanacak belgenin son halinin değiştirilemez formatta olması önemlidir. Alternatif olarak aşağıda anlattığımız online araç bu adımları otomatik hale getiriyor.
Online Kira Sözleşmesi Oluşturma
Word şablonu indirmek ve doldurmak yerine adım adım sorularla ilerleyen bir online araç kullanmak hem daha hızlı hem de hata riskini çok daha aza indiriyor. YazPlatform SözleşmeYaz aracıyla yapay zeka destekli, TBK uyumlu bir kira sözleşmesi şablonu oluşturmak yalnızca birkaç dakika alıyor.
Araç şu özellikleri sunuyor:
- Konut kirası, işyeri kirası, kısa dönem kiralama gibi farklı kategoriler
- Türkçe ve İngilizce çıktı seçeneği
- Firma logosu ekleme, revizyon numarası, özel madde ekleme imkânı
- PDF ve Word (.docx) formatında indirme
- Tamamen ücretsiz, kayıt gerekmez
Kira sözleşmenizi şimdi oluşturun
TBK uyumlu, yapay zeka destekli. PDF ve Word indirme. Kayıt gerekmez, tamamen ücretsiz.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Teknik bilginin yanı sıra, pratikte sık karşılaşılan ve kolaylıkla önlenebilecek hatalara da dikkat etmek gerekiyor. Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler rehberimizde kapsamlı bir liste bulabilirsiniz; burada en kritik beş noktayı özetliyoruz:
- Sözleşmeyi imzalamadan önce mülkü gezip durumu belgeleyin. Teslim tutanağı ve fotoğraflar çıkışta olası uyuşmazlıkları önler.
- Kira bedelini banka havalesiyle ödeyin. Nakit ödemelerde dekont ya da imzalı makbuz alın; ispat güçlüğü yaşamamak için ödemelerin kayıt altında olması şart.
- Artış oranını gerçekçi yazın. Yasal sınırın çok üzerinde yazılan oran madde geçersiz olsa da sözleşme tartışma konusu haline gelir.
- Tahliye taahhüdünü sözleşme içine gömmeyin. Ayrı bir belge olarak ve sözleşme sonrasında imzalanmalıdır; aksi hâlde hukuki geçerliliği yoktur.
- Her iki tarafın kimliğini kontrol edin. Mülkü kiraya verenin gerçekten malik ya da yetkili vekil olduğunu tapu kaydıyla doğrulayın.
Kiracının hakları, kira artış oranları ve tahliye süreçleri hakkında daha fazla bilgi için kiracı evi terk ederse ne olur yazımıza göz atabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi kaç yıl geçerli?
Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Konut kiralarında süre dolduğunda kiracı çıkmak zorunda değildir; sözleşme kendiliğinden belirsiz süreli hale gelir. Ev sahibi sözleşmeyi yalnızca TBK'da sayılan sınırlı nedenlerle (ihtiyaç, yeniden inşa, kiracının temerrüdü) sona erdirebilir. Bu nedenle "1 yıllık sözleşme" imzalamak ev sahibine 1 yıl sonra otomatik tahliye hakkı tanımaz.
Kira sözleşmesi noter onaylı mı olmalı?
Hayır. TBK'ya göre iki tarafın ıslak imzası yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter onayı, sözleşmenin varlığını ve imza tarihini kesin delil olarak kanıtladığından özellikle yüksek kira bedellerinde ya da uzun dönemli kiralamalarda şiddetle tavsiye edilir. Yabancı uyruklu kiracılar için de noter onaylı sözleşme ek güvence sağlar. Ayrıca elektronik imzalı dijital sözleşmeler de Türk hukukunda geçerli kabul ediliyor; ancak bu konuda tarafların uzlaşması gerekiyor.
Sözleşme olmadan kira ödenir mi?
Evet, sözlü kira ilişkisi Türk hukukunda geçerlidir. Ancak yazılı sözleşme olmadan kira bedeli, artış oranı, depozito ve tahliye koşullarını ispat etmek son derece güçleşir. Banka dekontları, WhatsApp yazışmaları ve tanık beyanları ispat aracı olarak kabul edilse de mahkemede zayıf kalır. Bu nedenle her kira ilişkisinde yazılı sözleşme yapılmalıdır.
Kiracı sözleşmeyi feshedebilir mi?
Sözleşmeyi feshetmek isteyen kiracının haklarını ve süreçleri doğru bilmesi önemlidir. Yanlış adımlar hem tazminat yükümlülüğüne hem de kiracının aleyhine sonuçlanabilecek hukuki süreçlere neden olabilir.
Evet. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitmeden en az 15 gün önceden yazılı bildirimle feshedebilir; ancak kalan kira döneminin tazminatını ödemek zorunda kalabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her altı aylık dönemin sonu için 3 ay önceden yazılı fesih bildirimi gereklidir. Fesih bildiriminin taahhütlü posta veya noter kanalıyla yapılması ispat açısından en güvenli yoldur.