Neden ihtarname gerekli?

Ev sahibinin kira ödenmediği için tahliye davası açabilmesi için önce kiracıya iki ayrı ihtarname göndermesi zorunludur. Bu iki ihtarname aynı kira dönemine ait olabilir. İkinci ihtar üzerine de ödeme yapılmazsa tahliye davası yolu açılır. İhtarname olmadan açılan tahliye davaları reddedilir.

İki ihtarname kuralı TBK 315. madde kapsamındadır. Aynı kira yılı içinde iki ihtara rağmen ödeme yapılmaması, sözleşmenin feshi için yeterlidir.

Gönderim yöntemi

İhtarnamenin hukuken geçerli sayılabilmesi için belgelenen bir tebligat yöntemiyle gönderilmesi şarttır:

  • 1Noter kanalıyla: En güçlü delil. Tebliğ tarihi kesindir. Tahliye davaları için önerilir.
  • 2İadeli taahhütlü posta (PTT): Yeterli kanıt gücü, uygun maliyetli.
  • 3KEP (Kayıtlı Elektronik Posta): Zaman damgalı, noter ile eşdeğer kanıt gücü.

WhatsApp mesajı veya sıradan e-posta tek başına yeterli delil oluşturmaz; ancak diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir.

Kira ödeme ihtarnamesi örneği

Sayın [Kiracının adı soyadı],

[Adres]'te bulunan taşınmazı [tarih]'den itibaren aylık [tutar] TL kira bedeli karşılığında kullanmaktasınız. [Ay/yıl] dönemine ait [tutar] TL kira bedeli bugün itibarıyla ödenmemiştir.

Bu bildirimin tarafınıza ulaşmasından itibaren otuz (30) gün içinde söz konusu tutarın [IBAN numarasına] yatırılmasını, aksi hâlde kira sözleşmesini feshetme ve tahliye davası açma haklarımı kullanacağımı ihtar ederim. [Tarih, ad soyad, imza]

Tahliye ihtarnamesi örneği

İhtiyaç veya 10 yıl kuralı gerekçesiyle tahliye talep edildiğinde:

Sayın [Kiracının adı soyadı],

[Adres]'te bulunan taşınmazı şahsi [veya birinci derece yakınım olan kişinin] konut ihtiyacı nedeniyle kullanmam zorunlu hâle gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca, kira sözleşmenizin [tarih]'de sona ereceğini ve bu tarihte taşınmazı boşaltmanızı talep ettiğimi bildiririm. [Tarih, ad soyad, imza]

Kira artış bildirimi örneği

Sayın [Kiracının adı soyadı],

[Adres]'e ait kira sözleşmeniz [tarih]'de yenilenecektir. TÜİK'in açıkladığı [ay/yıl] TÜFE 12 aylık ortalama artış oranı [%X] doğrultusunda, yeni kira bedeli [eski tutar TL] yerine [yeni tutar TL] olarak belirlenmiştir. [Tarih, ad soyad, imza]

Yasal süreler

  • ✓Kira ödeme ihtarı: Ödeme için 30 gün süre verilmesi zorunludur.
  • ✓Tahliye ihtarı (ihtiyaç): Kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önce yapılmalıdır.
  • ✓10 yıl koşulsuz fesih: Kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce bildirim.
  • ✓Artış bildirimi: Sözleşme yenilenme tarihinden en az 30 gün önce önerilir.

İhtarname sonrası süreç

Kira ödeme ihtarına rağmen kiracı ödeme yapmıyorsa ikinci ihtarnameyi gönderin. İkinci ihtardan sonra da ödeme gelmezse sulh hukuk mahkemesine tahliye davası açabilirsiniz. Dava öncesi arabuluculuk zorunludur (kira uyuşmazlıklarında 2024'ten itibaren arabuluculuk şartı uygulanmaktadır).

Kira sözleşmesi oluşturun

SözleşmeYaz ile ileride ihtarname gerekmeden önleyici, kapsamlı kira sözleşmesi dakikalar içinde hazır.

Sözleşme Oluştur

Arabuluculuk zorunluluğu 2024+

2024 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Bu, iki ihtarname sonrasında kiracı hâlâ ödeme yapmıyorsa ev sahibinin doğrudan mahkemeye değil önce Adalet Bakanlığı bünyesindeki arabuluculuk sistemine başvurması gerektiği anlamına gelir.

Arabuluculuk süreci genellikle 2–4 hafta sürer. Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir ve icra edilebilir hale gelir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak mahkeme başvurusu için ön koşul olarak işlev görür. Bu süreç bazı uyuşmazlıkları mahkemesiz çözüme kavuşturuyor; taraflar için hem hız hem de maliyet açısından avantaj sağlıyor.

Kira tespit davası açma hakkı

Hem kiracı hem ev sahibi, kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda sulh hukuk mahkemesine kira tespit davası açabilir. Mahkeme; bölgedeki emsal kiraları, taşınmazın durumunu, konumunu ve piyasa koşullarını değerlendirerek uygun kira bedelini tespit eder.

Bu dava pratik olarak şu anlama gelir: Piyasa kirasından çok düşük seyreden eski kiralarda ev sahibi artışı hızlandırabilir. Piyasadan yüksek belirlenen kiralarda kiracı indirimi talep edebilir. Tespit kararı genellikle dava tarihinden itibaren geçerli sayılır; geriye dönük kira farkı talep edilemez.

Elektronik ihtarname (KEP) avantajı

Kayıtlı Elektronik Posta (KEP) ile gönderilen ihtarname, noter tebligatıyla eşdeğer kanıt gücü taşır. PTT'nin KEP hizmeti veya BTK onaylı özel operatörler üzerinden açılabilen KEP adresi, ev sahipleri için pratik bir çözümdür: Fiziksel postanın aksine anlık tebliğ gerçekleşir, teslim onayı otomatik alınır ve zaman damgası ile arşivlenir. Özellikle kiracının banka veya kurumsal firma olduğu durumlarda KEP tercihi çok daha hızlı süreç yönetimi sağlar.

Yanlış yazılmış ihtarname riskleri

İhtarname içeriğindeki hatalar hukuki sürecinizi doğrudan sekteye uğratabilir. En sık yapılan hatalar şunlardır:

  • ✗Kiracının adını veya adresini yanlış yazmak: Tebligat geçersiz sayılabilir.
  • ✗Ödeme süresini yasal minimumun (30 gün) altında vermek: Mahkeme bu ihtarı geçersiz sayar.
  • ✗İhtarnameyi sözleşmenin henüz sona ermediği dönemde tahliye için kullanmak: Tahliye ihtarı sözleşme bitimine yakın yapılmalıdır.
  • ✗İkinci ihtarı birincisinin süresi dolmadan göndermek: İki ihtar birbirinden bağımsız olmalı; birinci ihtar süresi geçtikten sonra ikinci atılmalıdır.

Bu hataları önlemenin en güvenli yolu, özellikle tahliye süreçlerinde bir kira hukuku avukatına danışmak ya da noteri sürece dahil etmektir.