Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiraladığı mülkü belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi bu kurumu düzenler. Ev sahibi tahliye taahhüdü aldıktan sonra, belirtilen tarihte kiracı çıkmazsa icra yoluyla tahliye talep edebilir.
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin zorunlu bir eki değildir. Ev sahibinin talep etme hakkı vardır; ancak kiracı imzalamayı reddedebilir. Red, tek başına tahliye gerekçesi oluşturmaz.
Geçerlilik koşulları
Tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuç doğurması için şu koşulların birlikte sağlanması gerekir:
- 1Yazılı şekil zorunludur: Sözlü taahhüt geçersizdir.
- 2Kiralananda teslimden sonra imzalanmış olmalıdır: Kiracı mülkü teslim almadan önce imzalanan taahhütname geçersizdir. Bu en önemli geçerlilik şartıdır.
- 3Tahliye tarihi açıkça belirtilmiş olmalıdır: "Uygun bir tarihte" gibi belirsiz ifadeler geçersizdir.
- 4Kiracı bizzat imzalamalıdır: Vekil aracılığıyla imzalamak özel vekâletnameyi gerektirir.
Boş tarihli taahhütname
Uygulamada en riskli durum, ev sahibinin kiracıdan tarih bölümü boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzalamasıdır. Yargıtay, bu taahhütnamelere ilişkin çelişkili kararlar vermiştir; ancak genel eğilim, ev sahibinin boş tarihi keyfi olarak doldurduğunu ispat eden itirazları değerlendirme yönündedir.
Asla boş tarihli belge imzalamayın. Ev sahibi tarihi istediği gibi doldurabileceğinden, kendinizi korumasız bırakmış olursunuz. İmzalamak zorunda kalıyorsanız tüm alanların doldurulmuş olmasını sağlayın.
İmzalamak zorunda mıyım?
Hayır. Tahliye taahhütnamesi imzalamak yasal bir zorunluluk değildir. Ev sahibi kira sözleşmesi yaparken bunu koşul olarak öne sürebilir; bu durumda sözleşmeyi yapmama hakkınız da vardır. Ancak sözleşme kurulmuşsa ve daha sonra ayrıca taahhütname talep edilirse bunu reddetmeniz tahliye gerekçesi oluşturmaz.
Pratikte: Rekabetçi konut piyasasında ev sahipleri çoğunlukla taahhütname koşulu öne sürer. İmzalıyorsanız, tarih, belge içeriği ve imzanın hangi aşamada atıldığına (mülk tesliminden sonra) dikkat edin.
İcra takibi süreci
Kiracı taahhüt ettiği tarihte mülkü boşaltmazsa, ev sahibinin taahhütname tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatması gerekmektedir. Bu süre geçirilirse taahhütname hakkı düşer. İcra dairesi kiracıya tahliye emri tebliğ eder; kiracının 7 günlük itiraz hakkı bulunur.
İtiraz ve iptal yolları
- ✓Taahhütnamenin mülk teslimindn önce imzalandığını ispat edin (fatura, çekilmiş fotoğraf, taşınma belgeleri).
- ✓Baskı veya hile ile imzalatıldığını ispat etme yoluna gidin.
- ✓Tarihin sonradan değiştirildiğine ilişkin itirazı sulh hukuk mahkemesine taşıyın.
- ✓İcra takibine itiraz süresi 7 gündür; bu süreyi kaçırmayın.
Pratik öneriler
- ✓Taahhütname imzaladıysanız bir kopyasını saklayın.
- ✓İmzanın mülk tesliminden sonra atıldığını belgeleyecek tarihleme yapın (noter veya tanık).
- ✓Taahhütnamede belirtilen tarihi takvimde işaretleyin; bir yıl geçmeden yeni bir çözüm arayın.
- ✓İcra emri geldiğinde derhal bir kira hukuku avukatına danışın.
Kira sözleşmesi oluşturun
SözleşmeYaz ile haklarınızı güvence altına alan kira sözleşmesi dakikalar içinde hazır.
Yargıtay kararları ışığında değerlendirme
Tahliye taahhütnamelerine ilişkin Yargıtay içtihadı oldukça kapsamlıdır. Genel eğilim şu yöndedir: Kiracının teslimden önce imzaladığını ispat edebileceği taahhütname geçersiz sayılır. Buna karşın ispat yükü kiracıdadır; "imzaladığımda henüz taşınmamıştım" iddiasını belgeleyemezseniz taahhütname geçerli kabul edilir.
Yargıtay'ın özellikle vurguladığı bir nokta: Kira sözleşmesiyle aynı gün ve aynı noterden çıkan tahliye taahhütnameleri, kiracının mülkü teslim almadan önce imzaladığına karine oluşturur ve geçersizlik kararıyla sonuçlanabilir. Bu durum pratikte çok sık karşılaşılan bir sorundur.
Taahhütname süresi ve uzatma
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih, kira sözleşmesinin bitiş tarihiyle aynı olmak zorunda değildir; ancak sözleşmenin geçerliliği döneminde olması gerekir. Sözleşme otomatik uzadığında taahhütnamenin de otomatik uzayıp uzamadığı tartışmalıdır; mahkemeler genellikle taahhütnamenin uzamadığı, sözleşmenin uzamasıyla birlikte geçerliliğini yitirdiği yönünde karar verir. Bu nedenle ev sahipleri her yenileme döneminde yeni taahhütname almak isteyebilir.
Kiracıya pratik tavsiyeler
- ✓Taahhütname imzaladıysanız tarih, adres ve tutarın dolu olduğundan emin olun.
- ✓Taşınma günü için fatura, taşıma şirketi makbuzu gibi belgeler saklayın; bunlar teslim tarihini ispat eder.
- ✓Belirtilen tarihten önce bir çözüm bulamazsanız (uzatma, yeni sözleşme) hukuki danışmanlık alın.
- ✓Taahhütname tarihinin yaklaşmasına 3 ay kala alternatif çözüm arayışına girin; son anda kalmak pazarlık gücünüzü azaltır.
Tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesi feshi farkı
Bu iki belge sık sık karıştırılır. Kira sözleşmesi feshi, ev sahibinin yasal gerekçe ve prosedüre uyarak kira ilişkisini sona erdirmesidir. Tahliye taahhütnamesi ise kiracının belirli bir tarihte kendi iradesiyle çıkacağını önceden yazılı taahhüt etmesidir. Birincisinde inisiyatif ev sahibindedir; ikincisinde kiracı baştan söz vermiştir.
Taahhütname imzalanmışsa ev sahibi yasal gerekçe aramak zorunda değildir; belirlenen tarihte kiracı çıkmazsa doğrudan icra yoluna gidebilir. Bu nedenle kiracı için taahhütname, kira sözleşmesinden daha büyük bir bağlayıcılık yaratır.
Taahhütname yerine çözüm protokolü
Tahliye taahhütnamesi yerine daha esnek bir yol olarak anlaşmalı tahliye protokolü tercih edilebilir. Bu belgede; kiracının belirli bir tarihte çıkacağı, ev sahibinin karşılığında kira indirimi veya depozito iade kolaylığı sağlayacağı karşılıklı olarak yazılır. Anlaşmalı tahliye her iki taraf için de mahkeme ve icra masraflarını ortadan kaldırır ve ilişkiyi dostane bitirir.
Özellikle kiracının gerçekten çıkmak istediği ancak kısa sürede yeni ev bulmakta zorlandığı durumlarda, ev sahibinin 1–2 ay süre tanıması uzun soluklu bir hukuki süreçten çok daha verimlidir. İyi niyetli bir müzakere süreci, tarafların çıkarlarını en hızlı ve en az maliyetle buluşturur.