Ev sahibinin yapabilecekleri

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene kiracısı karşısında belirli haklar tanır. Bu haklar sınırlıdır ve kullanımları belirli usul şartlarına bağlıdır. Kanunun tanıdığı temel haklar şunlardır:

  • ✓Sözleşmenin yenilendiği dönemde TÜFE oranı kadar kira artışı talep etmek
  • ✓Kira ödenmediğinde yasal süreç başlatmak (ihtarname, tahliye davası)
  • ✓Sözleşmeye aykırı kullanımda tahliye davası açmak
  • ✓5 yılı dolduran kira ilişkisinde kira tespit davası açmak
  • ✓İhtiyaç veya esaslı onarım gerekçesiyle sözleşme bitiminde tahliye talep etmek
  • ✓Mülkü satmak veya devretmek (yeni malikin kira ilişkisini devralması koşuluyla)

Ev sahibinin yapamayacakları

Bu liste pratikte en çok ihlal edilen haklardandır:

  • ✗TÜFE oranını aşan kira artışı yapmak
  • ✗Yıl ortasında ek zam talep etmek
  • ✗Kiracının rızası olmadan mülke girmek
  • ✗Kiracıyı tehdit, baskı veya tacizle çıkmaya zorlamak
  • ✗Elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetleri kesmek
  • ✗Yasal gerekçe ve prosedür olmadan tahliye girişiminde bulunmak
  • ✗Kapı kilidini değiştirmek veya eşyaları dışarı çıkarmak

Kiracıyı baskıyla çıkarmaya çalışmak (taciz, hizmet kesme, kilit değiştirme) suç teşkil eder. Kiracı bu durumda hem ceza şikayetinde bulunabilir hem de tazminat davası açabilir.

Mülke giriş ve ziyaret hakkı

Ev sahibi, kiraladığı mülke kiracının rızası olmadan giremez. Kiracı kiralanan mülkün zilyedidir (fiilî hak sahibi) ve ev sahibinin dahi bu zilyetliğe saygı göstermesi zorunludur. Ziyaret için kiracıyla önceden anlaşılması ve mutabık kalınan saatte gitilmesi gerekir.

Onarım amaçlı girişlerde de aynı kural geçerlidir. Acil durumlarda (su basması, yangın tehlikesi gibi) makul bir bildirim yeterli sayılabilir; ancak yine de kiracının haberdar edilmesi esastır.

Evi satarsa ne olur?

Ev sahibi kiraladığı mülkü satabilir. Ancak satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, sözleşmenin tüm şart ve yükümlülükleriyle birlikte kira ilişkisini devralmak zorundadır. Kiracıyı tanımak istemeyen bir alıcıya ev satışı yasal olarak mümkün değildir.

Tek istisna: Yeni malik, mülkü satın aldıktan sonra kendisi veya birinci derece yakını için ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açabilir. Bu durumda da yasal prosedüre uymak zorunludur.

Tahliye için şartlar

Ev sahibi kiracıyı çıkarmak için yasal bir gerekçeye ve uygun prosedüre sahip olmak zorundadır. En yaygın yasal gerekçeler: kira ödememek (iki ihtarname sonrası), ihtiyaç, yeniden inşaat ve 10 uzama yılı. Gerekçesiz tahliye girişimi hukuki sonuç doğurmaz.

Kira artış hakları

Ev sahibi yalnızca kira sözleşmesinin yenileme döneminde ve TÜFE oranı sınırında artış talep edebilir. Mart 2026 için bu oran %33,39'dur. Kiracı yasal sınır içindeki artışı ödemekle yükümlüdür; ev sahibi de bu oranı aşan taleplerde yasal dayanak bulunmadığından tahliye davası açamaz.

Onarım ve tadilat hakları

Esaslı onarımlar (çatı, tesisat, taşıyıcı sistem) ev sahibinin yükümlülüğündedir. Küçük onarımlar (kol, kilit, ampul değişimi gibi) sözleşmede aksine bir düzenleme yoksa genellikle kiracıya aittir. Tadilat yapmak istense de kiracının rızası alınmadan mülke müdahale edilemez.

Kira sözleşmesi oluşturun

SözleşmeYaz ile hakların açıkça belirtildiği TBK uyumlu kira sözleşmesi dakikalar içinde hazır.

Sözleşme Oluştur

Kiracı borçluysa adımlar

Kiracı kira ödemiyorsa ev sahibinin izlemesi gereken hukuki yol bellidir; bu yolun dışına çıkmak hem süreci uzatır hem de hukuki risk yaratır. Doğru adım sırası şöyledir:

  • 1Birinci ihtarname: Ödeme için 30 gün süre vererek noter veya taahhütlü posta ile gönderin.
  • 2İkinci ihtarname: Birinci ihtarname süresi dolduğunda ödeme gelmezse ikinci ihtarı gönderin.
  • 3Arabuluculuk başvurusu: İki ihtardan sonra dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
  • 4Tahliye davası: Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa sulh hukuk mahkemesine başvurun.

Bu süreç sabır gerektirir; ancak prosedürü atlayan ev sahiplerinin açtığı davalar mahkemede reddedilir ve süreç yeniden başa döner. Özellikle ikinci ihtarname şartını atlamak çok yaygın bir hatadır.

Emlakçı aracılığıyla ev sahipliği

Bazı ev sahipleri kiracı ile tüm iletişimi emlakçı aracılığıyla yürütür. Bu yasal olmakla birlikte, emlakçının yalnızca aracı olduğunu ve hukuki tavsiye veremeyeceğini unutmayın. Sözleşmenin şartları, artış bildirimleri ve tahliye süreçleri yasal çerçevede yürütülmek zorundadır; emlakçının bu süreçleri yanlış yönetmesi ev sahibinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Eski kiracının taşınmaması

Tahliye kararı kesinleşmesine rağmen kiracı evi boşaltmıyorsa ev sahibi ilamlı icra yoluna başvurabilir. İcra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir. Bu aşamada bizzat güç kullanmak, kilidi değiştirmek veya eşyaları çıkarmak suç teşkil eder; her zaman icra yolunu tercih edin.

Kiracı değişiminde süreç

Mevcut kiracı çıktığında ve yeni kiracı alınacağında ev sahibinin dikkat etmesi gereken hukuki adımlar vardır. Tahliye tutanağı düzenlemek ve mülkün durumunu fotoğraflamak birincil öneme sahiptir. Depozito hesabını yeni dönem için sıfırlamadan önce mevcut hasarları belgeleyin. Abonelik devir işlemlerini kiracıyla birlikte yapın; eski kiracı adına kalan abonelikler ilerleyen dönemde hem ödeme hem de enerji sözleşmesi sorunlarına yol açabilir.

Yeni kira sözleşmesini piyasa koşullarında belirleyin. Uzun boş kalma yerine biraz daha düşük ama güvenilir bir kiracı tercih etmek çoğu zaman daha akıllıca bir karardır. Referans kontrolü yapın; önceki ev sahibini aramak hem hakkınız hem de koruyucu bir adımdır.