Her yilin basinda milyonlarca kiraci ve ev sahibi ayni soruyu sorar: "Bu yil kira ne kadar artacak?" Bu soru, yalnizca bir matematiksel hesaplama degil; ayni zamanda yasal sinirlari, bildirim yukumluluklerini ve itiraz haklarini kapsayan karmasik bir surecin baslangicidir. 2026'da tabloya yeni bir boyut eklendi: pandemi doneminde getirilen %25 tavan uygulamasi 2024 yili sonunda tamamen kaldirildi. Artik konut kiralari dogrudan TUFE 12 aylik ortalamasina gore belirleniyor.
Bu rehberde hem aninda hesap yapabileceginiz interaktif bir hesap makinesi, hem de arkasindaki tum yasal ve pratik bilgiyi bulacaksiniz: formul, aylik ornek tablo, bildirim yukumlulugu, itiraz adimlari ve ticari kiralardaki fark. Okumaya baslamadan once, asagidaki hesap makinesine kiranizi ve guncel TUFE oranini girerek yeni kira bedeli sonucunuzu alabilirsiniz.
Aninda Kira Artis Hesap Makinesi
Mevcut kiranizi ve TUFE oranini girin; yeni kira bedelinizi, artis tutarini ve yillik toplam farki aninda hesaplayin.
Mart 2026 gecerli oran: %33,39. Hesap makinesi varsayilan olarak bu orani kullanmaktadir. Kira yenileme tarihiniz farkli bir aya denk geliyorsa tuik.gov.tr adresinden o aya ait 12 aylik ortalamaye ogrenerek alana girin.
2026 Kira Artis Orani Kac?
TUiK'in Mart 2026 aciklamasina gore TUFE 12 aylik ortalamasi %33,39 olarak gerceklesmistir. Konut kiralarinda yasal artis tavani bu rakamla dogrudan ortustugundan, Mart 2026'da baslayan kira donemleri icin ev sahipleri en fazla %33,39 zam yapabilir. Bu oran, once %25 tavan uygulamasinin yururlukte oldugu 2022-2024 donemini hatirlayanlar icin onemli bir degisimi temsil etmektedir.
Aylik TUFE Ortalamalarinin Seyri (Son 6 Ay)
Kira yenileme tarihiniz Mart disina denk geliyorsa, asagidaki tablo size rehber olabilir. Her ay TUiK'in acikladian 12 aylik ortalama bir oncekinden farklilasmaktadir; ozellikle 2025-2026 doneminde yillik enflasyondaki hizli gerileme, aylar arasinda kayda deger fark yaratmistir:
| Kira Yenileme Donemi | Gecerli 12 Aylik TUFE Ortalamasi | Kaynak |
|---|---|---|
| Ekim 2025 | %53,28 | TUiK Ekim 2025 |
| Kasim 2025 | %49,01 | TUiK Kasim 2025 |
| Aralik 2025 | %45,69 | TUiK Aralik 2025 |
| Ocak 2026 | %41,07 | TUiK Ocak 2026 |
| Subat 2026 | %37,04 | TUiK Subat 2026 |
| Mart 2026 | %33,39 | TUiK Mart 2026 |
Dikkat: Tablodaki veriler yillik enflasyonun hizla dustugu bir donemi yansitmaktadir. Kira yenileme tarihinize denk gelen en guncel orani mutlaka TUiK resmi sitesinden dogrulayin; bu rehberdeki tablolar bilgilendirme amaclidir.
Yasal Dayanak: TBK 344 Ne Diyor?
Turk Borclar Kanunu'nun 344. maddesi, konut kira sozlesmelerinde artisi net bicimde duzenlemektedir. Maddenin ozu sudur: taraflarin kararlasdirdigi kira bedeli, bir onceki kira yilinda Tuketici Fiyat Endeksi'ndeki artis oranini gecemez. Anayasa Mahkemesi'nin iptal karari ve ardindan gelen yasal duzenlermeyle bu referans, TUFE 12 aylik ortalamasina donusturulmustur.
%25 Gecici Tavan Ne Oldu?
Pandemi sonrasi yasanan yuksek enflasyon ortaminda kiracilari korumak amaciyla 2022 yilinda gecici bir duzenleme yapildi ve konut kirasi artislari %25 ile sinirlandirildi. Bu tavan, birden fazla kez uzatildi; ancak 2024 yili sonunda tamamen sona erdi. Ocak 2025'ten itibaren konut kiralarinda yeniden serbest TUFE uygulamasina gecildi. Dolayisiyla 2026'da ev sahipleri, kira yenileme tarihlerine gore %33 ile %53 arasinda degisen TUFE oranlariyla karsi karsiya kalmistir.
Isyeri Kiralari Icin Farkli Kural
TBK 344'un konut kiralarindan farkli olarak ticari kiralara ayni katiliktaki siniri getirmedigini bilmek onemlidir. Isyeri kiralarinda taraflar serbestce artis orani belirleyebilir; piyasa kosullari belirleyici olmaktadir. Ancak 5 yilin sonunda hakim kira tespitinde TUFE'yi dikkate alir. Daha kapsamli bilgi icin asagidaki Ticari Kira Artisi Farki bolumune bakin.
Adim Adim Hesaplama Rehberi
Kira artisini elle hesaplamak son derece basit bir islem; ancak dogru adimlari takip etmek onemlidir. Asagidaki siralamayi dikkatle okuyun:
Formul: Yeni Kira = Mevcut Kira x (1 + TUFE Orani / 100)
Kisa ornek: 12.000 TL x (1 + 33,39 / 100) = 12.000 x 1,3339 = 16.006,80 TL
- Kira yenileme tarihinizi bulun. Sozlesmenizde genellikle "kira baslangic tarihi" veya "yenileme tarihi" yazar. Ornegin 1 Nisan 2026. Bu tarih, hangi ayin TUFE ortalamasini kullanacaginizi belirler.
- Ilgili TUFE ortalamasini ogreyin. Yenileme tarihinizin denk geldigi aya ait 12 aylik TUFE ortalamasini tuik.gov.tr'dan veya bu rehberdeki tablodan alin. Kira doneminin baslangic ayindaki resmi TUFE verisi esas alinir.
- Formulu uygulayin. Mevcut kiranizi (1 + TUFE/100) ile carpin. %33,39 icin: mevcut kira x 1,3339. Hesap makinesini kullanabilir ya da yukaridaki aracimizdan yararlanabilirsiniz.
- Sonucu yuksel edin veya asagi yuvarlayabilirsiniz. Kanunda yuvarlama zorunlulugu yoktur; kuruslu hesaplama da gecerlidir. Ancak taraflar anlasarak tam sayiya yuvarlayabilir; bu mutabakatı yazıya dokun.
- Kiyaslayin ve itiraz hakkinizi degerlendirin. Ev sahibinin talep ettigi tutar hesapladiginizdan fazlaysa yazili itiraz baslatma zamani gelmistir (adimlar icin itiraz bolumune bakin).
Pratik Ornek: 3 Farkli Senaryo
Gunluk hayatta en sik karsılasilan uc senaryoyu ele alalim:
Senaryo 1 — Kiracı dogrudan TUFE'yi uygulayacak: Aylik kirası 10.000 TL olan bir kiracinin sözlesmesi Mart 2026'da yenileniyor. Yeni kira = 10.000 x 1,3339 = 13.339 TL. Yillik ek yuk: 40.068 TL.
Senaryo 2 — Ev sahibi tavan ustunde zam istiyor: Ev sahibi %40 zam talep ediyor. Yasal oran %33,39 oldugu icin kiracinin %40 uzerindeki kismı odeme zorunlulugu bulunmuyor. 10.000 x 0,0661 = 661 TL fazla talep; bu kisim yasal degildir.
Senaryo 3 — Sözlesmede oran yaziyordu: Sözlesmede "yillik artis %20" yaziyordu. %20, TUFE'nin (%33,39) altindadir. Bu durumda sözlesmedeki dusuk oran kiracı lehine gecerlidir; ev sahibi TUFE'ye kadar artirma talebinde bulunamaz.
Ornek Hesaplama Tablosu
Mart 2026 TUFE orani %33,39 uzerinden farkli kira tutarlari icin hesaplamalar. Yillik toplam artis sutunu, bu artisan bir yilda kira icin katlanacaginiz ek tutari gosteriyor:
| Mevcut Kira (TL) | Artis Tutari (TL) | Yeni Kira (TL) | Yillik Ek Yuk (TL) |
|---|---|---|---|
| 5.000 | +1.669,50 | 6.669,50 | 20.034 |
| 8.000 | +2.671,20 | 10.671,20 | 32.054 |
| 10.000 | +3.339,00 | 13.339,00 | 40.068 |
| 12.000 | +4.006,80 | 16.006,80 | 48.082 |
| 15.000 | +5.008,50 | 20.008,50 | 60.102 |
| 20.000 | +6.678,00 | 26.678,00 | 80.136 |
| 25.000 | +8.347,50 | 33.347,50 | 100.170 |
| 30.000 | +10.017,00 | 40.017,00 | 120.204 |
Tablodaki degerler, Mart 2026 TUFE 12 aylik ortalamasi olan %33,39 uzerinden hesaplanmistir. Kira yenileme tarihiniz farkli bir aya denk geliyorsa yukaridaki hesap makinesine dogru orani girin.
TUFE Nedir, Nereden Bakilir?
Tuketici Fiyat Endeksi (TUFE), hane halkinin satin aldigi mal ve hizmetlerin fiyat degisimini olcen temel bir istatistik gostergesidir. TUiK her ay yaklasik 400 farkli urun ve hizmet kategorisinde fiyat degisimini takip ederek genel TUFE rakamini aciklar. Gida, ulasim, konut ve enerji gibi kalemler bu hesaplamanin parcasini olusturur.
Kira Hesaplamalarinda Hangi TUFE Kullanilir?
Burada sikca karisiklik yasanir: kira artislarinda konut kira alt endeksi degil, genel TUFE 12 aylik ortalamasi kullanilir. Konut kira alt endeksi, zaten piyasadaki kira artislarini yansittigindan oz-dongusel bir hata olusturur; bu yuzden yasal hesaplamadan dislanmistir. Bazi platformlarda "konut TUFE" rakamı gosterilmekte olup kira artisi hesaplamalarinda bu rakam kullanilmamalidir.
TUFE Verilerine Nereden Ulasilir?
- TUiK resmi sitesi: tuik.gov.tr → Haber Bulletenleri → Fiyat Endeksleri → Tuketici Fiyat Endeksi. Her ayin ilk haftasinda bir onceki ayin verileri yayimlanir.
- TCMB Elektronik Veri Dagilim Sistemi: Gecmis donem verileri icin tercih edilen kaynak. evds.tcmb.gov.tr adresinden erisilerek aylik serilere ulasabilirsiniz.
- Emlak ve hukuk platformlari: Bazi platformlar guncel oranlari otomatik hesaplayan araclar sunmaktadir; ancak resmi kaynakla karsilastirarak dogrulamaniz onerilir.
Kira Yenileme Tarihi Neden Bu Kadar Onemli?
Kira artisinda yapilan en yaygin hata, yanlis TUFE orani kullanmaktir. Her ay yayimlanan TUFE rakami birbirinden farklidir; dolayisiyla kira yenileme tarihiniz artis miktarini dogrudan etkiler. 2025-2026 doneminde enflasyon hizla gerilediginden, bu fark ozellikle buyuk boyutlara ulasti.
Somut Senaryo: Iki Farkli Kira Donemi
Ayni miktarda kira odeyen iki kiracıyı dusunun. Birinin kira donemi Ekim 2025'te, digerinin Mart 2026'da yenileniyor:
| Senaryo | Kira Yenileme | TUFE Orani | 10.000 TL Kira icin Yeni Bedel | Fark |
|---|---|---|---|---|
| Kiraci A | Ekim 2025 | %53,28 | 15.328 TL | — |
| Kiraci B | Mart 2026 | %33,39 | 13.339 TL | −1.989 TL/ay |
Yalnizca 5 aylik bir fark, ayni kira bedelinde aylik 1.989 TL fark yaratmaktadir. Yillik bazda bu 23.868 TL'ye karsilik gelir. Kira yenileme tarihinizi bilmek ve dogru orani kullanmak hem kiraci hem ev sahibi icin kritik oneme sahiptir.
Kira Yenileme Tarihini Nasil Bulursunuz?
Kira sozlesmenizin "kira baslangic tarihi" satirina bakin. Kira yenileme tarihi, genellikle o tarihten itibaren her yilin ayni gunudur. Sozlesmede "yenileme" veya "artis tarihi" olarak ayrica belirtilmis olabilir. Belirsizlik varsa noter veya avukata danismanizi tavsiye ederiz; yanlis oran kullanmak hem taraflar arasinda anlaşmazliga yol acabilir hem de yasal haklarinizi olumsuz etkileyebilir.
Artis Bildirimi Nasil Yapilmali?
Pek cok ev sahibi yalnizca artis oranini hesaplayip kiraciya aniden "bu ay kiraniz su kadar" demektedir. Bu uygulama hukuken hatalidir ve kiracı tarafindan reddedilebilir. Dogru bildirim surecini bilmek, anlasmaylik riskini onemli olcude azaltir.
Bildirim Yukumlulugu Kime Ait?
Kira artisini bildirme yukumlulugu ev sahibine aittir. Kiracinin bu bildirim icin herhangi bir eylemde bulunmasi gerekmez; aksine bildirimsiz artis talebiyle karsilastiginda bunu reddedebilir ve bu durum temerrut olusturmaz.
Bildirim Suresi
Kira artisi, kira yenileme tarihinden en az 30 gun once kiraci tarafindan yazili olarak bildirilmelidir. 30 gunluk sure icerisinde bildirim yapilmadan artis talep edilirse kiraci o donem icin eski kira bedelini odemeye devam edebilir.
Bildirim Nasil Yapilir?
- Iadeli taahutlu mektup — En yaygin ve guvenli yontem. PTT uzerinden gonderilir, teslim alindisi yasal delil sayilir. Mahkemede en guclu kanit olma ozelligini koruyor.
- Noter kanaliyla ihtarname — Daha resmi, daha masrafli; buyuk anlasmmazliklar oncesinde tercih edilir. Ozellikle ileride tahliye davası ihtimali varsa noterdeki yolu secin.
- E-posta (yazili kanit sartiyla) — Sozlesmede yazili olarak kabul edilmisse gecerlidir; okundu bilgisi tek basina yeterli olmayabilir, bu nedenle karsi tarafa okundu dogrulamasi istemeniz gerekir.
- WhatsApp veya SMS — Ekran goruntusu delil olarak kullanilabilir, ancak tartismali; onemli durumlarda tek basina tercih edilmemelidir.
Kira sozlesmesi artis maddesi
SozlesmeYaz ile artis orani ve bildirim kosullari acikca yazili, TBK uyumlu kira sozlesmesi olusturun.
Hukuka Aykiri Artisa Itiraz
Ev sahibiniz TUFE oranini asan bir artis talep ediyorsa panik yapmayin. Hukuk sizin tarafinizda; ancak dogru adimlari dogru sirada uygulamaniz gerekiyor. Susup odeyen kiracilarin sayisi cok olsa da bu yaklasiim hukuki olarak zorunlu degildir.
Adim Adim Itiraz Sureci
- Hesaplamayi yenileyin. Kira yenileme tarihinize gore dogru TUFE oranini kullanarak yasal artis bedelini hesaplayin. Yukaridaki hesap makinesini kullanabilirsiniz.
- Yazili itiraz gonderin. Iadeli taahutlu mektup veya noter ihtarnamesiyle yasal orani ve hesaplamanizi ev sahibine bildirin. TUiK verisi ve TBK 344 maddesinin referansini ihtariniza ekleyin.
- Yasal tutari bankaya yatirin. Hesapladiginiz yasal kira bedelini duzenli olarak bankaya yatirin ve dekontlari saklayin. Fazla kismı odemenize gerek yoktur.
- Arabuluculugu deneyin. Taraflar uzlasmak istiyorsa zorunlu olmasa da arabuluculuk hizli cozum saglar ve mahkeme masrafindan kurtarir.
- Sulh hukuk mahkemesine basvurun. Anlasmazlik devam ederse kira tespiti davasi acabilirsiniz. Mahkeme, TUFE verilerini esas alarak adil kira bedelini belirler ve bu karar baglayicidir.
Sozlu kabul kesinlikle yeterli degildir. Ev sahibi sozlu olarak "tamam" dese bile ileride fikir degistirebilir. Tum mutabakat yaziya dokulmeli ve imzalanmalidir. Asilari sessizce odeyip devam ederseniz, mahkemede "zimni kabul" iddiasıyla karsilasabilirsiniz.
Artisi Tamamen Reddedebilir miyim?
Kisa cevap: evet, ancak kosullu. Kiraci, yasal orani asan kira artisini reddetme hakkina sahiptir. Bu hak kullanilirken dikkat edilmesi gereken birkas kritik nokta vardir; yanlis adim atmak riski artirabilir.
Tahliye Riskini Ortadan Kaldirmak Icin Ne Yapilmali?
Artisi reddederken yapilabilecek en buyuk hata odemeleri durdurmaktir. Kira odememek ile yasal tutarin uzerini odememek arasindaki fark hayatidir. Yapilacaklar sunlardir:
- Hesapladiginiz yasal tutari her ay duzenli olarak odeyin. Eksik odeme temerrut sayilabilir ve tahliye sebebi olusturabilir.
- Odemenizi her ay banka havalesiyle yapin ve "Nisan 2026 Kira Bedeli" gibi aciklamalarla kayit altina alin. Elden odemeyi birakin.
- Eger ev sahibi yasal tutari kabul etmiyorsa, bakiye kismi (asilani fark) icin noterden tevdi hesabi actirilabilirsiniz. Bu yontem mahkemede guclu bir delil olusturur.
Ev Sahibi Tahliye Davasi Acabilir mi?
Ev sahibi, yasal tutari odeyen kiraciya kira artisini kabul etmedigi gerekcesiyle tahliye davasi acamaz. Ancak kiraci odemeyi tamamen durdurursa veya surekli eksik oderse, temerrut hukumleri cercevesinde tahliye sureci baslatilabilir. Bu nedenle yasal tutarin duzenli odenmesi kritiktir.
Ticari Kira Artisi: Konuttan Farkli Kurallar
Isyeri (ticari) kiralarinda konut kiralarindaki kati TUFE sinirlamasi ayni bicimde uygulanmaz. Taraflar sozlesmede artis oranini serbestce kararlastirilabilir. Bu esneklik, ozellikle uzun vadeli ticari kiralarda farkli anlasmazliklara yol acmaktadir.
5 Yil Kurali
TBK 344/3 uyarinca, konut kira sozlesmelerinde 5 yil dolunca kira bedeli, taraflar anlasamazsa hakim tarafindan yeniden belirlenir. Hakim bu belirlemeyi yaparken TUFE ortalamasi, kiralananin durumu ve emsal kiraları dikkate alir. Ticari kiralarda da 5 yilin sonunda hakime basvurulabilir; ancak konutlardaki gibi otomatik bir sinir yoktur.
Ticari Kira Sozlesmesinde Artis Maddesi Nasil Yazilmali?
Is yeri kiralamalarinda artis maddesini belirsiz birakmak her iki taraf icin de sorun yaratir. Sozlesmeye su unsurlari eklemek en dogru yaklasimdir: sabit bir oran ya da "TUFE arti belirli puan" seklinde bagimsiz bir formul, artis bildiriminin yapilacagi tarih ve sekli, anlasmazlik halinde arabuluculuga gitme taahhudu. Bu yapı hem kiraci hem ev sahibi icin ogorulebilirlik saglar.
Sik Sorulan Sorular
Kira yenileme tarihinde ev sahibi bildirim yapmazsa ne olur?
Bildirim yukumlulugu ev sahibine aittir ve onceden yapilmalidir. Ev sahibi 30 gunluk sureye uymadan artis talep ederse kiraci, artisi o donem icin reddedip eski tutari odemeye devam edebilir. Bu durum kiracıyi temerrude dusurdu; kiraci ayrica yazili itirazini da gondermelidir.
Yil icinde iki kez zam yapilabilir mi?
Hayir. Kira artisi yilda yalnizca bir kez ve kira yenileme tarihinde uygulanabilir. Yil icinde "enflasyon cok yukseldi" gerekcesiyle ek zam talebi yasal degildir; kiraci bunu reddedebilir ve bu reddi yasal dayanagi ile belgeleyerek gondermelidir.
Kira sozlesmesinde artis orani yaziyorsa ne olur?
Sozlesmede belirlenen oran TUFE'den dusukse bu oran gecerlidir ve kiraci lehine uygulanir. Ancak TUFE'den yuksekse sozlesme maddesi degil yasal sinir uygulanir; bu kisim TBK uyarinca gecersiz sayilir. Dolayisiyla sözlesme her iki taraf icin de yasal tabanın altina inemez.
Depozito da artis oraninda yukselir mi?
Depozito yasal olarak en fazla 3 aylik kira bedelini gecemez. Kira bedelinin artmasiyla birlikte depozito da guncellenme isteginde bulunuluyorsa taraflarin yazili mutabakatı gerekir; otomatik artmaz ve ev sahibi ek depozito talep edemez.
Ev sahibi "TUFE uzerinde artis" karsilıgında farkli bir sey teklif edebilir mi?
Taraflar anlasarak TUFE'nin altinda bir oran kararlaştırabilir mi? Evet. Ustunde mi? Hayir. Kiraci aleyhine daha yuksek bir orana riza gosterse bile bu riza gecersizdir; mahkemede TBK 344 siniri esas alinir. Bu durum emredici hukuk kurali oldugundan tarafların anlaşmasiyla deistirilemez.
Artis tarihi Pazar gununse ne olur?
Hukuki islemlerde resmi tatil veya hafta sonu dustugundes, sureler bir sonraki is gunune uzar; bildirim yukumlulugu icin de benzer bir pratik uygulanir. Ancak kesin bilgi icin avukat veya noter danismanlik almanizi oneririz.
Kira sozlesmesini hemen olusturun
TBK uyumlu, artis maddesi acik, ucretsiz kira sozlesmesi sablonuna dakikalar icinde ulasin.