Temel kiracı hakları

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiracılarına önemli güvenceler tanımaktadır. Bu haklar, kiracının yazılı sözleşmesi olmasa dahi geçerlidir; çünkü sözleşme sözlü yapılmış olsa bile temel kiracı güvenceleri otomatik olarak devreye girer.

  • ✓Kullanıma uygun mülk teslimi: Ev sahibi kiralananı yaşanabilir durumda teslim etmek zorundadır.
  • ✓Esaslı onarım hakkı: Çatı, kazan, tesisat gibi büyük onarımlar ev sahibinin sorumluluğundadır.
  • ✓Yasal sınırı aşan zammı reddetme hakkı: TÜFE ortalamasını geçen artış talepleri hukuka aykırıdır ve kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir.
  • ✓Geçerli neden olmadan tahliye edilmeme hakkı: Ev sahibi keyfi biçimde kiracıyı çıkaramaz; yasal bir gerekçe göstermek zorundadır.
  • ✓Depozito iade hakkı: Sözleşme sona erdiğinde ev sahibinin belgelenmiş zarar dışında depozitoyu iade etmesi zorunludur.

Kira zammına itiraz hakkı

2026 yılında kira artışı, TBK 344. madde uyarınca bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Mart 2026 için bu oran %33,39'dur. Ev sahibinin bu oranı aşan bir artış talebi hukuka aykırıdır ve kiracı bunu yazılı olarak reddedebilir.

Kiracı yasal oranı kabul edip ödemeye devam ettiği sürece ev sahibi sözleşmeyi bu gerekçeyle feshedemez. Yasal artışı ödemek hem hakkınız hem yükümlülüğünüzdür.

5 yıllık kiracı güvencesi

Aynı mülkte 5 yılını doldurmayan kiracılar en güçlü yasal korumaya sahiptir: Ev sahibi, bu dönemde yalnızca TBK'da sayılan sınırlı gerekçelerle tahliye davası açabilir.

5 yıl doldurulduğunda ise denklem değişir: Ev sahibi artık "kira tespit davası" yoluyla kiranın piyasa emsal değerine yükseltilmesini talep edebilir. Bu dava kiracının aleyhine işleyebilir; ancak mahkeme kararından önce tek taraflı zam uygulanamaz. Kiracı da kira tespitinin piyasanın altında kaldığını düşünüyorsa aynı davayı kendisi açabilir.

10 yıl kuralı: ev sahibi ne yapabilir?

Kira ilişkisi 10 uzama yılını doldurduğunda (toplamda genellikle 11–12 yıl) ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı ihbar yapılması zorunludur.

10 yıl kuralı, ev sahibine güçlü bir hak tanısa da bunu uygulamak için öngörülen prosedüre kesinlikle uyulması gerekir. Süresinde yapılmayan ihbar bir sonraki kira dönemine ertelenir.

Kiracı olarak kaç yıldır oturduğunuzu takip edin. 10 yıl dolmadan gelen fesih bildirimi geçersizdir; itiraz etme hakkınız vardır.

Yasal tahliye nedenleri

Ev sahibi ancak aşağıdaki nedenlerden biriyle kiracıyı tahliye edebilir:

  • 1Kira borcunun ödenmemesi: İki kez ihtarname gönderilmesine rağmen ödeme yapılmaması.
  • 2Sözleşmeye aykırı kullanım: Mülkü sözleşme dışında amaçlarla kullanmak (örn. konutu işyerine dönüştürmek).
  • 3İhtiyaç: Ev sahibinin veya birinci derece yakınının mülke gerçekten ihtiyaç duyması.
  • 4Yeniden inşaat/esaslı tadilat: Yapının zorunlu onarımı veya yeniden inşası için tahliye gerekmesi.
  • 510 uzama yılı sonrası koşulsuz fesih: Yukarıda açıklanan 10 yıl kuralı.

Haksız tahliyeye karşı korunma

Ev sahibi hukuka aykırı biçimde tahliye girişiminde bulunursa kiracının şu yolları vardır:

  • ✓Sulh hukuk mahkemesine itiraz dilekçesi
  • ✓Tahliye kararına itiraz ve yürütmeyi durdurma talebi
  • ✓Haksız tahliyeden kaynaklanan zarar için tazminat davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye en sık tartışılan konulardan biridir. Ev sahibinin "ihtiyacının gerçek olup olmadığı" mahkeme tarafından değerlendirilir. Kira sözleşmesi sona ermeden ve belirlenen süre verilmeden tahliye talebi geçersizdir.

Önemli bir güvence: İhtiyaç gerekçesiyle tahliye ettirilen kiracının tahliye tarihinden itibaren 3 yıl içinde aynı mülk başkasına kiralanırsa, eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tazminat ödenmesi zorunludur.

Pratik öneriler

  • ✓Tüm iletişimi yazılı tutun; sözlü anlaşmalar ispat sorununa yol açar.
  • ✓Kira ödemelerini banka havalesiyle yapın; nakit ödemeler delil oluşturmaz.
  • ✓Kira sözleşmesi başlangıç tarihini not alın; 5 ve 10 yıl takibi için kritiktir.
  • ✓Haksız tahliye girişiminde derhal bir kira hukuku avukatına danışın.

Kira sözleşmesi oluşturmak ister misiniz?

SözleşmeYaz ile TBK uyumlu, haklarınızı koruyan kira sözleşmesi dakikalar içinde hazır.

Sözleşme Oluştur

Depozito hakları

Depozito kiracının en sık mağdur olduğu konulardan biridir. Yasal çerçeve şöyledir: Konut kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Bunun üzerindeki talepler hukuka aykırıdır. Çıkışta ev sahibi, mülkte oluştuğunu iddia ettiği hasarı belgelenmeden depozitoden kesamaz; ispat yükü ev sahibindedir.

Depozitoyu geri almak için: çıkış sırasında eve ait anahtar, aidat makbuzları ve abonelik iptali gibi tüm belgeleri bir protokol karşılığı teslim edin. Protokolde "karşılıklı alacağımız kalmamıştır" ifadesini kullanmaktan kaçının; ev sahibinin haklı kesinti talep ettiği bir durum varsa bu cümle hakkınızı ortadan kaldırır.

Alt kiralama ve devir hakkı

Kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadan konutu başkasına kiralayamaz (alt kiralama) veya kira sözleşmesini başkasına devredemez. İzinsiz alt kiralama, ev sahibine sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Ancak ikame kiracı bulma hakkı farklıdır: Kiracı, ev sahibinin kabul edebileceği ödeme gücüne sahip birini bulursa ev sahibi makul sebep olmaksızın reddedemez ve kiracının yükümlülükleri sona erer.

Uyuşmazlıklarda arabuluculuk zorunluluğu

2024 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu ön şart haline getirilmiştir. Bu, ev sahibi veya kiracının mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecini tamamlaması gerektiği anlamına gelir. Arabuluculuk anlaşmayla sonuçlanırsa dava açılamaz; sonuçlanmazsa mahkeme yolu açılır. Arabuluculuk süreci genellikle 2–4 hafta sürer ve çoğu uyuşmazlık bu aşamada çözümlenir.