Zorunlu maddeler

Türk Borçlar Kanunu konut kiralarında belirli maddelerin sözleşmede yer almasını zorunlu kılmasa da eksik sözleşmeler uyuşmazlık durumunda olumsuz sonuçlar doğurabilir. Eksiksiz bir kira sözleşmesinde şunlar bulunmalıdır:

  • ✓Kiralanan mülkün tam adresi ve tapu bilgileri
  • ✓Kiracı ve kiraya verenin T.C. kimlik numarası, adres ve iletişim bilgileri
  • ✓Kira bedeli (rakam ve yazıyla) ve ödeme günü
  • ✓Kira başlangıç ve bitiş tarihi
  • ✓Kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgileri

Kira ödemelerini banka havalesi ile yapın. Nakit ödeme, ileride yaşanacak uyuşmazlıklarda ispat güçlüğü yaratır.

Depozito

Konut kiralarında depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir (TBK m.342). Daha yüksek depozito talebi yasaya aykırıdır ve kiracı tarafından reddedilebilir.

  • ✓Depozito, tarafların mutabakatıyla bir banka hesabına veya notere yatırılabilir.
  • ✓Sözleşmede depozitonun tutarı, yatırıldığı yer ve iade koşulları net belirtilmelidir.
  • ✓Kiracı çıkarken ev sahibi, haklı bir zarar yoksa depozitoyu iade etmek zorundadır. İade için yasal süre genellikle çıkış tarihinden itibaren 15–30 gündür.

Demirbaş ve durum tutanağı

Mobilyalı veya beyaz eşyalı kiralarda demirbaş listesi sözleşmeye ek olarak hazırlanmalıdır. Giriş ve çıkışta mülkün durumunun fotoğraflı olarak belgelenmesi, ileride ortaya çıkabilecek hasar uyuşmazlıklarını büyük ölçüde önler.

  • ✓Her eşyanın mevcut durumunu (yeni, iyi, hasarlı) not edin.
  • ✓Fotoğrafları tarihli çekin ve her iki taraf da bir kopyasını saklasın.
  • ✓Tutanağı her iki taraf imzalamalıdır.

Artış maddesi

Kira artış maddesini sözleşmeye mutlaka ekleyin. Yasal üst sınırı (TÜFE veya geçici %25 tavanı) aşan oranlar sözleşmede yazılı olsa bile geçersizdir. Önerilen madde biçimi:

"Her kira yılı sonunda kira bedeli, önceki 12 aylık TÜFE artış oranı ile Türk Borçlar Kanunu'nun öngördüğü sınırın düşük olanı kadar artırılır."

Taraflara özel taahhütler

Kiraya verenin temel yükümlülükleri

  • ✓Mülkü sözleşmede belirtilen kullanıma uygun teslim etmek
  • ✓Esaslı onarımları yapmak (çatı, kazan, tesisat)
  • ✓Kiracının kullanımını engelleyen durumlara müdahale etmek

Kiracının temel yükümlülükleri

  • ✓Kira bedelini zamanında ödemek
  • ✓Mülkü özenle kullanmak ve hasarları bildirmek
  • ✓Sözleşme dışı kullanım (işyerine dönüştürme, alt kiralama) yapmamak

Yaygın hatalar

  • ✗Sözleşmeyi internet'ten kopyalamak ve hiç uyarlamamak
  • ✗Demirbaş listesi yapmadan mülkü teslim etmek
  • ✗Kira miktarını sözleşmede düşük yazıp üstü kapatmak (vergi kaçakçılığı riski)
  • ✗Nakit kira ödemesi ve belge almamak

İmza ve tasdik

Kira sözleşmesi noter onayı olmadan da geçerlidir; ancak tapu müdürlüğüne şerh düşürtmek ya da noterde tasdik ettirmek, özellikle uzun dönemli kiralamalar ve yüksek bedelli mülkler için ek güvence sağlar. Sözleşme iki nüsha hazırlanmalı ve her iki taraf birer nüshayı imzalı olarak almalıdır.

Taşınma günü kontrol listesi

Sözleşme imzalandıktan sonra taşınma günü yapılması gerekenler, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler:

  • ✓Su, elektrik ve doğalgaz sayaç endekslerini fotoğraflayın ve kaydedin.
  • ✓Mülkün duvarlarını, zeminini, mutfak ve banyo armatürlerini detaylı olarak fotoğraflayın.
  • ✓Demirbaş listesini ev sahibiyle birlikte doğrulayın; eksik veya hasarlı eşyaları tutanağa yazın.
  • ✓Anahtarların (apartman kapısı, posta kutusu, otopark) kaç adet teslim edildiğini kaydedin.

Abonelik işlemleri

Mülke girmeden önce veya girdiğiniz günde abonelikleri kendi üzerinize almanız gerekir. Bu işlemleri ertelemeniz, önceki kiracının borçlarından sorumlu tutulma riskini doğurabilir. İnternet aboneliği için altyapı bilgilerini ev sahibinden önceden alın; kurulum süresi bazen birkaç hafta bulabilir.